#недвижимость — посты и обсуждения

Что случилось

ФНС России отчиталась: число трудоспособных граждан без официальных источников дохода сократилось с 11,7 млн в 2022 году до 8 млн к концу 2025 года . Именно этих людей ведомство относит к зоне налогового контроля.

Кто попадает в «группу риска»

Важно понимать: 8 млн — это не список «уклонистов», а скорее статистическая категория. В неё входят все, у кого нет официального дохода: безработные, домохозяйки, студенты, люди, живущие на переводы родственников . Но особое внимание ФНС уделяет тем, у кого нет дохода, но есть крупное имущество.

Среди тех, кем уже заинтересовалась налоговая:

Владельцы нескольких квартир — особенно те, кто не декларирует доход от аренды. В Москве выявили 154 тыс. таких граждан, у некоторых по 50 квартир ;

Люди с дорогими машинами без подтверждённого дохода — ФНС запрашивает объяснения о том, на какие средства куплены автомобили и недвижимость ;

Те, кто регулярно получает переводы на карту — если поступления повторяются, похожи на оплату за услуги или работу, налоговая может заинтересоваться их происхождением .

Как ФНС узнаёт о «неофициальных» доходах

Налоговая использует несколько источников данных:

Банковские выписки — регулярные одинаковые переводы от одних и тех же людей выглядят как арендная плата или оплата услуг ;

Данные Росреестра и ГИБДД — сопоставляют количество имущества с официальным доходом ;

Объявления о сдаче недвижимости — ФНС мониторит площадки объявлений ;

Показания арендаторов — если сдаёте квартиру без договора, налоговая может запросить информацию у жильцов .

Что грозит, если не сможете объяснить доход

Если налоговая решит, что доход был, но его не задекларировали:

Доначисление НДФЛ за 3 года — сумма может быть значительной ;

Пени — за каждый день просрочки ;

Штраф 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40% ;

Штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% .

Для тех, кто сдаёт несколько квартир, есть дополнительный риск: если деятельность признают предпринимательской, к НДФЛ может добавиться НДС .

Кого это не коснётся

Если у вас официальный доход (зарплата, самозанятость, ИП) или вы получаете разовые переводы от родственников и друзей — беспокоиться не о чем. Налоговая обращает внимание на систематические поступления, которые похожи на регулярный заработок .

Что делать, если вы сдаёте квартиру или работаете без оформления

Самый безопасный путь — легализоваться:

Самозанятость (НПД) — налог 4–6%, подходит для сдачи одной квартиры или оказания услуг ;

ИП — если у вас несколько объектов или оборот превышает лимиты самозанятости ;

Декларировать доход — платить налог и не ждать вопросов от ФНС.

8 млн человек без официального дохода — это не «список на проверку», а скорее индикатор того, как много людей находится вне налоговой системы. ФНС уже перешла от выборочных проверок к автоматическому анализу данных: банковские переводы, имущество, объявления — всё сопоставляется. Для тех, кто годами сдавал квартиры «в чёрную» или работал без оформления, это тревожный сигнал. Для тех, кто живёт на переводы родственников — нет.

#ФНС #налоги #самозанятость #аренда #проверки #НДФЛ #легализациядоходов #недвижимость

#банкротство #недвижимость #покупкаквартиры #риски #ЕФРСБ #финуправляющий #оспоримость #долги #проверкапродавца

#базар

Две двушки, которые в открытых источниках значатся бизнес-классом: одна от 13 млн ₽, другая 96,2 млн ₽. Разница 83 млн ₽. Я разложил её на четыре ступени и посмотрел, какие можно соотнести с цифрами объявлений. По моей раскладке это метры, район и этаж, вместе около 47 млн ₽ (56%). Ещё 36,2 млн ₽ (44%) остаются на то, что цифрой в объявлении не видно: дом, вид и, возможно, цена предложения выше рынка.

Откуда цифры

Метриум (аналитики рынка новостроек), август 2026: двушки бизнес-класса продают от 13,9 до 111,2 млн ₽. Адресов у краёв нет, поэтому я взял ближайшие по цене двушки из объявления и обзора рынка, по одному источнику на каждую: 36 м² в Новой Москве от 13 млн ₽ (около 361 тыс. ₽ за метр, сдача в III квартале 2027, объявление на 28.09) и 91,4 м² у Ленинградского шоссе за 96,2 млн ₽ (около 1,05 млн ₽ за метр, дата, этаж и вид в источнике не указаны). Поэтому ступени этажа и вида ниже показывают, сколько стоили бы такие надбавки; что есть в этом лоте, источник не говорит.

Раскладка в порядке «сначала метры, потом место»:

▫️ Метры: 91,4 м² по цене метра дешёвой двушки стоят 33 млн ₽, это +20 млн ₽ за лишние 55 м² (91,4 минус 36).

▫️ Район: метр около 575 тыс. ₽ в среднем по бизнес-классу (Метриум, август: 573; Kalinka, июль: 574) даёт 52,6 млн ₽, +19,6 млн ₽.

▫️ Этаж: верхние этажи бизнеса дороже нижних примерно на 14% (Циан, данные 2025 года), около 60 млн ₽, +7,4 млн ₽.

▫️ Дом и вид: до 96,2 млн ₽, +36,2 млн ₽.

Что можно сверить заранее

Площадь, цена метра и этаж есть в большинстве объявлений, по ним лот можно сравнить с соседними. Проверить можно две вещи: цену метра вашего лота против среднего по классу, около 575 тыс. ₽ (для другого округа сравнение грубое), и разницу между этажами в прайсе против 14%.

Что остаётся на дом и вид

Redcat оценивает надбавку за редкий вид в бизнес-классе в 15–20% и больше (по пересказу МИР КВАРТИР, 27.08.2026; вторую свежую оценку я не проверял). Если у лота такой вид, от 60 млн ₽ это 9–12 млн ₽. Остальные 24–27 млн ₽ из 36,2 приходятся на то, у чего в открытых отчётах нет цены: башня, лобби, паркинг, имя застройщика или просто цена предложения выше рынка.

Какую часть цены вы готовы платить за то, чего в объявлении нет цифрой?

Как выбрать, за что платить

▫️ Метры и район сверяют по объявлениям, с них я начинаю.

▫️ Этаж проверяю прайсом по этажам: у одной планировки разница между этажами видна сразу.

▫️ Для дома и вида заранее закладываю отдельную сумму и решаю, сколько готов доплатить, даже если следующий покупатель оценит их ниже.

На 30 млн ₽ без ипотеки те же цены метра дают 83 м² по 361 тыс. ₽, 52 м² по 575 тыс. ₽ или 46 м² на верхнем этаже по 656 тыс. ₽ (575 плюс 14%).

Где расчёт ломается. Квартиры стоят в разных домах, нижняя ещё строится, и точными краями Метриума они не являются. Порядок счёта меняет доли: по цене метра дорогой двушки те же 55 м² дали бы 58 млн ₽. Цифру 14% дают как разницу между верхними и нижними этажами, я прибавил её к среднему метру целиком, поэтому этаж мог выйти завышенным. По фактическим продажам Kalinka метр 643 тыс. ₽ (I полугодие), и с ним на дом и вид пришлось бы около 29 млн ₽. Цены предложений не равны ценам сделок.

Итог

Из 83,2 млн ₽ разницы цифры есть у 47 млн ₽, остальное каждый оценивает сам. Сколько это стоит лично вам, лучше решить до первого показа.

Не инвестиционная рекомендация: раскладка одного сценария на двух объявлениях и цифрах лета 2026 года.

Если покупаете ради перепродажи или аренды: за что вы доплатили бы охотнее, за район или за этаж с видом?

#недвижимость #инвестиции #москва #новостройки #бизнескласс

«Инград» уходит с биржи
Акционеры девелопера «Инград» (входит в группу Sminex) одобрили отказ от публичного статуса и делистинг акций с Московской биржи. За проголосовали владельцы 40,7 млн акций, против — 123, воздержались пятеро. Компания обратится в Банк России с просьбой освободить её от обязанностей по раскрытию информации как публичного эмитента. Причина — в свободном обращении менее 2% акций, публичный рынок перестал играть существенную роль в финансовой модели.

Печерский получил «КАРО Фильм Менеджмент»
Сооснователь ADG Group Григорий Печерский через связанные структуры получил 100% ООО «КАРО Фильм Менеджмент» — головной компании киносети «КАРО». Вся доля находится в залоге у ООО «СПР Финанс», которое принадлежит Печерскому. Ранее владельцами были консорциум инвесторов, включая Пола Хета, UFG Private Equity и РФПИ.

ПИК продал River City
ГК «ПИК» закрыла сделку по продаже петербургскому девелоперу Element бизнес-центра River City (12,4 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе. Новым владельцем с 4 октября стало связанное с застройщиком АО «Газ инвест». Комплекс занимает 3,2 га, там планируется строительство жилого комплекса на 75,2 тыс. кв. м.

Иск о банкротстве «Старопетровского»
Архитектурная мастерская Мальцева подала в Арбитражный суд Москвы иск о признании банкротом специализированного застройщика «Старопетровский» (входит в «РГ-девелопмент»), который строил ЖК «Балтийский». В августе мастерская уже пыталась это сделать, но заявление вернули. Тогда задолженность оценивалась в 66,6 млн рублей за выполненные работы.

Лучников покинул «Сумму Элементов»
Максим Лучников ушёл с поста коммерческого директора ГК «Сумма Элементов», который занимал с 2025 года. До этого он работал в Sminex, ГК «Абсолют», А101, KR Properties. Его опыт в жилой и коммерческой недвижимости — более 18 лет.

Ипотека под 6% в Крыму
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев предложил запустить в Крыму ипотечную программу: ставка 6% годовых, срок программы 6 месяцев, максимальный срок погашения 15 лет. Мера нужна для поддержки строительной отрасли — объём предложения вырос, но часть жилья не находит покупателей.

Единый подход к субсидиям на ЖКУ
В Госдуму внесли законопроект от КПРФ, который предлагает установить единый региональный подход при предоставлении субсидий на оплату ЖКУ и закрепить максимально допустимую долю расходов на коммуналку в 10% от дохода семьи. Сейчас этот показатель устанавливают регионы, а федеральный стандарт — 22%. Авторы инициативы указывают на существенные региональные различия.

Рынок недвижимости перестраивается: «Инград» уходит с биржи, ПИК продаёт офисы, девелоперы судятся с подрядчиками, а в Крыму предлагают льготную ипотеку для спасения стройки. Что станет драйвером — господдержка или рыночные механизмы?

#недвижимость #Инград #делистинг #Мосбиржа #Sminex #КАРО #Печерский #ПИК #RiverCity #Element #РГдевелопмент #Старопетровский #СуммаЭлементов #Лучников #Крым #ипотека #ЖКУ #субсидии #Госдума #КПРФ #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

До конца 2026 года динамика не улучшится — вместо прошлогодних 1,2 трлн руб, обещают лишь 850 млрд руб.

И связано это прежде всего с дорогим кредитованием, дефицитом качественных активов и более высокой доходностью банковских депозитов.

#Россия #ЦБ #финансы #инвестиции #бизнес #инвесторы #активы #доходность #банки #депозиты #недвижимость